El largo ocaso del centro comercial en Estados Unidos

El largo ocaso del centro comercial en Estados Unidos

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Para cualquiera que creciera en los Estados Unidos de los años noventa, el shopping mall era uno de los lugares que definieron gran parte de su adolescencia.

El mall es una criatura urbanística típicamente americana, ocasionalmente imitada pero raramente replicada en Europa. En su diseño más básico, un mall es un centro comercial situado en un suburbio en algún lugar en el extrarradio de un área metropolitana. En su mayoría, son grandes mazacotes de cemento sin apenas ventanas rodeadas de hectáreas de asfalto. Son construcciones brutalistas, opacas, frías, imponentes.

Los shopping mall tradicionales son agresivamente anti-urbanos: por su propio diseño, no están construidos para interactuar con el exterior. Acceder en cualquier cosa que no sea un vehículo privado es un horror, y pasear fuera del mall es básicamente deambular por un aparcamiento. Uno va al mall, entra en él, y no sale. En centro comercial es un destino cerrado, sin nada alrededor que sea fácilmente accesible a pie.

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En planta, los malls acostumbran a tener forma de "T" o una "H" con un brazo central alargado. En los extremos del edificio se sitúan lo que en jerga comercial se llaman "comercios ancla" (anchor stores), habitualmente unos grandes almacenes estilo Sears o Macy's o una tienda de ropa o electrónica especialmente grande (H&M, Best Buy, Nordstrom, etcétera). Los brazos de conexión casi siempre son pasillos de dos niveles con luz natural y tiendas de cadenas nacionales a ambos lados.

Complementando los comercios, los malls acostumbran a tener un food court, (un comedor rodeado de garitos de comida rápida) y con algo de suerte un cine multisalas, un arcade y un parque infantil o un tiovivo para chavales.

El shopping mall tradicional está sentenciado

Desde hace unos años en Estados Unidos se habla de la muerte del shopping mall tradicional. Hay todo un género fotográfico que se dedica a documentar la lenta decadencia de centros comerciales abandonados. En un estudio citado hasta la saciedad, se calcula que una quinta parte de los malls del país tienen más de un diez por ciento de tiendas vacantes, la primera señal que ha entrados en una espiral que lo llevará a su cierre. En los estudios más pesimistas, se habla que cuatro de cada cinco centros comerciales desaparecerán en menos de dos décadas.

La causa sonará familiar: los milenials. Los centros comerciales están viendo sus ventas caer debido a la competencia de las ventas por internet (léase: Amazon), algo que las generaciones más jóvenes adoran. La vieja obsesión por los suburbios y casitas unifamiliares, además, parece estar desapareciendo, y ahora los profesionales jóvenes prefieren vivir en entornos más urbanos y amigables para el peatón. El mall, en esta historia, es un dinosaurio, y las bancarrotas constantes de cadenas como Sears o JC Penney son una señal clara que van camino de la extinción.

En los estudios más pesimistas, se habla que cuatro de cada cinco centros comerciales desaparecerán en menos de dos décadas.

La historia, sin embargo, es un poco más complicada. Para empezar, nunca ha habido tantos malls en Estados Unidos como hay ahora. En los últimos diez años (del 2007 al 2017) el número total de centros comerciales ha aumentado un cuatro por ciento, hasta alcanzar 1.211 en todo el país. Aunque la cifra de crecimiento es menor que el crecimiento de la población del país o del ritmo de construcción desaforado de los años ochenta (un 52%) y noventa (un 19%), las cifras indican que la cosa es un poco más complicada.

Para empezar, no todos los malls son iguales. La industria clasifica los centros comerciales en cinco categorías, "trofeo", A, B, C y D, según la calidad de instalaciones y tiendas. El factor más importante para definir un centro comercial es el volumen de ventas por superficie comercial. Un mall "trofeo" o "fortaleza" acostumbra a generar ventas de más de $8.500 al mes por metro cuadrado; uno B se mueve en los $3.700, mientras que una D anda por los $2.500.

shopping mall abandoned

Traducido a tiendas, un centro comercial A es la clase de sitio que tiene un Apple Store, una tienda de Louis Vutton, y un Nordstrom o Lord & Taylor de ancla. Un "trofeo" tiene Neiman Marcus, Tiffany, Cartier y sitios donde te miran mal si preguntas cuánto cuesta algo. Un mall tipo D tiene sitios donde hacerte tatuajes, tiendas de todo a un dólar y un JC Penny donde nadie ha pasado una escoba desde 1997.

Como era de prever, los malls no mueren repentinamente, sino que van progresivamente perdiendo categoría. La tienda de Gap es substituida por una de Old Navy, que vende ropa más barata. Macy's, unos grandes almacenes un poco anticuados pero decentes, pasa a ser unTJ Max, un sitio de descuentos, y así sucesivamente.

Si se miran las cifras de cierres de malls con cierto detalle, es de B para abajo donde hay una escabechina importante. Los malls de tipo C y D no pueden cobrar alquileres demasiado altos, ya que las tiendas venden poco. Dado que sus costes fijos son comparables a los de un centro comercial "de categoría" pero sus ingresos son menores, son menos rentables, y tienen una "tasa de mortalidad" más elevada.

shopping mall abandonado

Esto no sucede en los centros comerciales en la parte alta de la escala, los 300 malls con clasificación A o mejor. Aquí tenemos tiendas caras con márgenes enormes (léase, un Apple Store), clientes pudientes y tráfico abundante. En este segmento de mercado, los malls gozan de buena salud, e incluso hoy en día las ventas siguen subiendo, los alquileres siguen siendo altos y los beneficios siguen siendo abundantes.

En mitad de la escala, en los centros comerciales de clase media (los 400 de clase B), también gozan de buena salud. En este caso, lo que vemos a menudo es una redefinición de lo que es un centro comercial, con menos tiendas y más restaurantes y lugares de ocio, o un uso más mixto, con locales como gimnasios, oficinas y (cielos) reconversiones para hacerlos más acogedores para peatones. En realidad, las cifras parecen indicar que hay sobre un veinte por ciento de malls moribundos, pero al ochenta por ciento restante no le va del todo mal.

Una cuestión de clases

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En el fondo, lo que vemos en la evolución del centro comercial en Estados Unidos es un reflejo de lo que está sucediendo a la sociedad americana: un colosal aumento de las desigualdades. A un extremo de la escala tenemos los centros comerciales para las clases acomodadas, bonitos, llenos de tiendas caras y rentables.

Estos centros comerciales sólo cierran cuando abre uno aún más bonito y caro cerca de ellos, pero gozan de una salud excelente. Junto a ellos, tenemos una concentración de la actividad económica en las grandes áreas metropolitanas del país, y ejemplos de vitalidad económica en la renovación de viejas estructuras. Los que cierran es porque eran arquitectónicamente insalvables o porque sus propietarios eran demasiado torpes como para entender que debían cambiar.

Lo que vemos en la evolución del centro comercial en Estados Unidos es un reflejo de lo que está sucediendo a la sociedad americana: un colosal aumento de las desigualdades.

En el nivel más bajo de la escala, sin embargo, tenemos los centros comerciales cerca de ciudades pequeñas alejadas de los lugares que generan empleo, o malls en zonas deprimidas de grandes urbes. Aquí la espiral de pobreza se ha enquistado, los comercios cierran, y los pasillos están cada vez más vacíos. Es la América que la economía ha dejado atrás, en el rust belt y las pequeñas ciudades lejos de las costas.

En los próximos años, es muy posible que la idea tradicional de shopping mall, la vieja imagen de un edificio gigante con suelos de falso mármol, adolescentes aburridos y familias de clase media pasando la tarde sea cada vez menos habitual. Esto sucederá, sin embargo, no tanto porque los viejos centros comerciales desaparezcan, sino porque poco a poco se habrán ido transformando o bien en palacios de ocio para clases pudientes, o bien en algo parecido a un centro urbano improvisado con arquitectura a veces cuestionable.

La ironía, en todo caso, es que esto sería una vuelta a los orígenes. Victor Gruen, el hombre que inventó el shopping mall cubierto moderno, diseñó los centros comerciales como centros cívicos para una nueva era. Su intención, en sus proyectos iniciales, era rodear el edificio del mall con viviendas, oficinas y zonas peatonales, no aparcamientos. El automóvil, el mal urbanismo y los incentivos fiscales de la América de esa época dejaron sus ideas de lado. La reemergencia del viejo urbanismo peatonal, denso y urbano quizás las traiga de vuelta.

Fotos | iStock, Fire At Will [Photography], Jim G

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